Diagnostics techniques obligatoires pour un vendeur ou un bailleur
Souvent vécus comme une contrainte, les diagnostics techniques vous apportent une sécurité supplémentaire en tant que futur acquéreur ou locataire quant aux caractéristiques du bien dans lequel vous investissez ou que vous allez occuper.
Ainsi, depuis le 1er novembre 2007, un dossier unique appelé « Dossier de Diagnostic Technique » (DDT) doit rassembler les états, constats et diagnostics pour vous apporter une meilleure information.
En outre, il tient du devoir de conseil de votre agent immobilier de le présenter au futur acheteur ou locataire préalablement à la signature de l’avant-contrat ou du contrat de bail. Il est donc préférable que les diagnostics soient réalisés le plus tôt possible, dès la prise de mandat.
Le DDT diffère selon le type de transaction (vente ou location) le type, l’âge du bien ainsi que sa localisation.
POUR LA VENTE
Dans le cas d’une vente, c’est au vendeur qu’il revient de fournir le DTT afin de l’annexer à l’avant-contrat ou à l’acte authentique. Il doit comporter :
Le DPE datant de moins de 10 ans, destiné à permettre de comparer et estimer la performance énergétique d’un logement qu’il s’agisse d’une maison ou de la partie privative d’un appartement, est obligatoire dans le cas d’une vente ou d’une location et doit désormais systématiquement figurer dans les annonces.
Le professionnel compétent renseigne plusieurs paramètres (altitude, superficie, type de mur, épaisseur du mur, présence ou absence d’isolant, type de chauffage, année de construction…) et le logiciel calcule la performance énergétique du bâtiment et classe le bien avec les étiquettes "énergie" et "climat". L’usage pris en compte pour le calcul est : le chauffage, l’eau chaude sanitaire, la climatisation et, dans certains types de bâtiments l’éclairage intégré des locaux. L’électroménager n’est pas pris en compte.
Le CREP est obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949 et doit dater de moins d’1 an pour une vente et de moins de 6 ans pour une location.
Afin de prévenir les risques sanitaires, et d’y remédier, il faut identifier les surfaces contaminées.
Le plomb des peintures étant indécelable par simple observation, il est nécessaire de procéder à des analyses pour le localiser et déterminer sa concentration.
Le technicien prend une série de mesures sur un ensemble de supports (murs, portes, volets, plinthes…). Dès qu’il y a présence de peintures dégradées contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils réglementaires, le propriétaire est tenu d’effectuer des travaux, afin de supprimer le risque d’exposition au plomb.
Le CREP a donc pour but de prévenir ou traiter des causes d’insalubrité éventuellement associées.
L’ERNT, datant de moins de 6 mois, est obligatoire dans le cas d’une vente ou d’une location pour des locaux situés à l’intérieur de zones dont la liste est arrêtée par le Préfet.
Les risques naturels comprennent les risques atmosphériques, d’incendies de forêts, d’inondations, montagne, mouvements de terrains, sismiques, retraits-gonflements, volcaniques…
Les risques technologiques peuvent être des risques d’accidents industriels, d’installations classées, d’accidents nucléaires, de ruptures de barrages, fuites et pollutions…
Comment éviter les litiges ?
Destinée à protéger les acheteurs d'un bien immobilier, la loi Carrez impose aux vendeurs un certain nombre de règles qu'il convient de respecter pour éviter les litiges. Qu'il s'agisse du mode de calcul de la surface ou des mentions à apporter aux contrats de vente ...
Depuis le 18 juin 1997, la loi Carrez (1) impose au vendeur d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) d'en mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente : avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente) ou acte de vente. Si la notion de "lot de copropriété" concerne principalement des appartements, elle s'applique aussi cependant aux maisons formant des lots de copropriété dite horizontale (2).
Deux types de litiges peuvent se faire jour au regard de la législation. Tout d'abord, si la superficie n'est pas mentionnée dans l'acte de vente, l'acheteur peut, dans un délai d'un mois à compter de la signature, intenter une action en nullité de l'acte de vente. D'autre part, si la superficie réelle du bien est inférieure de plus d'un vingtième (5 %), à celle indiquée dans l'avant-contrat ou dans l'acte de vente, l'acheteur peut, dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte, demander une diminution de prix (ou un remboursement) proportionnelle aux mètres carré déclarés en trop (3).
Dans les deux cas, la sanction se fait donc au bénéfice exclusif de l'acquéreur. La loi précise d'ailleurs que "si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix." (4)
Un mesurage spécifique
Pour être en conformité avec les obligations de la loi Carrez, il importe de respecter un mode de calcul de la surface tout à fait spécifique. En l'occurrence, la loi Carrez consiste à mesurer la surface privative, et non la surface habitable. La surface privative, telle qu'elle est définie par l'article 4-1 du décret du 23 mai 1997, « est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres. »
L'article 4-2 précise quant à lui que « les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative ». Ce peut être le cas, par exemple, d'une chambre de bonne. De même, les caves, garages, emplacements de stationnement, boxes ou places de parking vendus en lots séparés ne sont pas comptabilisés.
Pour effectuer ces mesures et procéder à ce calcul, le vendeur n'est pas obligé de faire appel à un professionnel. Cette option est toutefois recommandée s'il veut se garantir de toute erreur de mesurage.
Quand faire appel à un professionnel ?
Dans certains cas de figure, le propriétaire peut procéder lui-même au mesurage de la surface à vendre sans courir trop de risques. C'est le cas notamment lorsque le plan est simple, soit parce qu'il comporte peu de pièces, soit parce que celles-ci sont rectangulaires. Attention toutefois, plus le bien est petit, plus le risque d'erreur est susceptible de dépasser les 5 % autorisés. Dans le cas d'un studio de 18 m² par exemple, cela ne représente plus que 0,9 m², soit la surface d'une embrasure ou de quelques marches...
- (1) Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996.
- (2) D'autre part, la loi Carrez ne s'applique pas dans le cas de l'achat sur plan, qui est soumis à l'article R 261-13 du Code de la Construction, ni à l'achat de terrains à bâtir.
- (3) Le mode de calcul de cette différence de prix peut s'exprimer ainsi : (Prix de vente du bien / Superficie mentionnée) x (Superficie mentionnée - Superficie réelle)
- (4) Article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par la loi Carrez.
Ce diagnostic est obligatoire pour la vente de tous locaux dont la date de permis de construire est antérieure au 1er juillet 1997.
La visite du professionnel permet le repérage des matériaux contenant ou susceptibles de contenir de l'amiante. Il procède à une inspection visuelle et à des investigations approfondies non destructives de l'ensemble du bien. En cas de doute sur un matériau, il effectue un prélèvement d'échantillon pour analyse et dont le résultat sur la présence (ou non) d'amiante sera communiqué dans le rapport final de diagnostic.
En cas d'absence de matériaux contenant ou susceptibles de contenir de l'amiante, la durée de validité du diagnostic est illimitée, si tant est que le bien n'est pas modifié.
En cas de présence d'amiante dans calorifugeages, faux-plafonds ou flocages, le propriétaire doit, en fonction de leur état de conservation :
- Faire surveiller ces états de conservation tous les 3 ans,
- Faire réaliser des mesures d'empoussièrement,
- Confiner ou faire retirer les matériaux et produits contenant de l'amiante.
Un état relatif à la présence de termites datant de moins de six mois à la date de signature de l’acte authentique dont être produit pour la vente d’un immeuble bâti, dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. A défaut, le vendeur reste responsable à l'égard de l'acheteur de la présence éventuelle de termites, considérée comme un vice caché.
Le diagnostiqueur procède à une inspection visuelle de l'ensemble du bien. Il cherche des traces d'infestations ou de dégradations provoquées par des termites, les recense et dresse un constat pour toutes les parties visibles et accessibles pouvant être démontées sans détérioration. Il peut procéder à des sondages non destructifs des bois à l'aide d'un poinçon. Il peut également utiliser certains équipements techniques.
Depuis le 1er novembre 2007, pour limiter les dangers, le vendeur d’un bien immobilier comportant une installation de gaz réalisée depuis plus de quinze ans doit annexer à la promesse de vente et, à défaut, à l’acte authentique un état de l'installation intérieure de gaz réalisé depuis moins de trois ans.
Ce diagnostic décrit :
- l'état des appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique, alimentés par le gaz
- l'état des tuyauteries fixes d'alimentation en gaz et leurs accessoires
- l'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant l'aération de ces locaux et l'évacuation des produits de combustion. Ce diagnostic est réalisé sans démontage d'éléments des installations.
Depuis le 1er janvier 2009, le vendeur d’un bien immobilier comportant une installation électrique réalisée depuis plus de 15 ans doit annexer à la promesse de vente et, à défaut à l’acte authentique un état de l'installation intérieure électrique réalisé depuis moins de trois ans.
Le professionnel compétent procède donc à une inspection complète de l'installation :
- Il contrôle la présence de plusieurs éléments (appareil général de commande, protection différentielle et contre les surintensités, mise à la terre…) et leur bon fonctionnement ;
- Il utilise des appareils de mesure pour vérifier le bon niveau de sécurité de l'installation ;
- Il vérifie le respect des règles liées aux zones humides (salles de bain,…) et l'absence de matériels vétustes, inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contact direct.
Depuis le 1er janvier 2011, il est obligatoire d’annexer, au contrat de vente des immeubles non raccordés au réseau collectif d’assainissement (réseau public de collecte des eaux usées), le diagnostic des installations d’assainissement non collectif, réalisé depuis moins de 3 ans.
En cas de non-conformité de ladite installation lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur devra faire procéder aux travaux de mise en conformité dans le délai d’un an après ledit acte de vente.
Le contrôle obligatoire des installations d’assainissement non collectif est de la responsabilité exclusive des communes. La plupart d’entre elles ont créé un SPANC (Service Public de l´Assainissement Non Collectif) et la collectivité compétente dispose d’une liberté de choix pour l’organisation de ce service :
- soit une gestion directe par régie communale ou intercommunale, avec possibilité de passer un marché de prestation de services avec une entreprise choisie, en respectant le code des marchés publics, pour tout ou partie du service ;
- soit une gestion déléguée par contrat.
C’est donc dans ce cadre strict que les diagnostiqueurs immobiliers pourront, le cas échéant, être amenés à réaliser ce type de diagnostic, ce qui suppose le respect préalable de la procédure dite d’appels d’offre.
POUR LA LOCATION
Dans le cas d’une location, le propriétaire bailleur doit annexer le DTT au contrat de location. Il doit comporter :
Le DPE datant de moins de 10 ans, destiné à permettre de comparer et estimer la performance énergétique d’un logement qu’il s’agisse d’une maison ou de la partie privative d’un appartement, est obligatoire dans le cas d’une vente ou d’une location et doit désormais systématiquement figurer dans les annonces.
Le professionnel compétent renseigne plusieurs paramètres (altitude, superficie, type de mur, épaisseur du mur, présence ou absence d’isolant, type de chauffage, année de construction…) et le logiciel calcule la performance énergétique du bâtiment et classe le bien avec les étiquettes "énergie" et "climat". L’usage pris en compte pour le calcul est : le chauffage, l’eau chaude sanitaire, la climatisation et, dans certains types de bâtiments l’éclairage intégré des locaux. L’électroménager n’est pas pris en compte.
Le CREP est obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949 et doit dater de moins d’1 an pour une vente et de moins de 6 ans pour une location.
Afin de prévenir les risques sanitaires, et d’y remédier, il faut identifier les surfaces contaminées.
Le plomb des peintures étant indécelable par simple observation, il est nécessaire de procéder à des analyses pour le localiser et déterminer sa concentration.
Le technicien prend une série de mesures sur un ensemble de supports (murs, portes, volets, plinthes…). Dès qu’il y a présence de peintures dégradées contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils réglementaires, le propriétaire est tenu d’effectuer des travaux, afin de supprimer le risque d’exposition au plomb.
Le CREP a donc pour but de prévenir ou traiter des causes d’insalubrité éventuellement associées.
L’ERNT, datant de moins de 6 mois, est obligatoire dans le cas d’une vente ou d’une location pour des locaux situés à l’intérieur de zones dont la liste est arrêtée par le Préfet.
Les risques naturels comprennent les risques atmosphériques, d’incendies de forêts, d’inondations, montagne, mouvements de terrains, sismiques, retraits-gonflements, volcaniques…
Les risques technologiques peuvent être des risques d’accidents industriels, d’installations classées, d’accidents nucléaires, de ruptures de barrages, fuites et pollutions…
Comment éviter les litiges ?
Destinée à protéger les acheteurs d'un bien immobilier, la loi Carrez impose aux vendeurs un certain nombre de règles qu'il convient de respecter pour éviter les litiges. Qu'il s'agisse du mode de calcul de la surface ou des mentions à apporter aux contrats de vente ...
Depuis le 18 juin 1997, la loi Carrez (1) impose au vendeur d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) d'en mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente : avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente) ou acte de vente. Si la notion de "lot de copropriété" concerne principalement des appartements, elle s'applique aussi cependant aux maisons formant des lots de copropriété dite horizontale (2).
Deux types de litiges peuvent se faire jour au regard de la législation. Tout d'abord, si la superficie n'est pas mentionnée dans l'acte de vente, l'acheteur peut, dans un délai d'un mois à compter de la signature, intenter une action en nullité de l'acte de vente. D'autre part, si la superficie réelle du bien est inférieure de plus d'un vingtième (5 %), à celle indiquée dans l'avant-contrat ou dans l'acte de vente, l'acheteur peut, dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte, demander une diminution de prix (ou un remboursement) proportionnelle aux mètres carré déclarés en trop (3).
Dans les deux cas, la sanction se fait donc au bénéfice exclusif de l'acquéreur. La loi précise d'ailleurs que "si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix." (4)
Un mesurage spécifique
Pour être en conformité avec les obligations de la loi Carrez, il importe de respecter un mode de calcul de la surface tout à fait spécifique. En l'occurrence, la loi Carrez consiste à mesurer la surface privative, et non la surface habitable. La surface privative, telle qu'elle est définie par l'article 4-1 du décret du 23 mai 1997, « est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres. »
L'article 4-2 précise quant à lui que « les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative ». Ce peut être le cas, par exemple, d'une chambre de bonne. De même, les caves, garages, emplacements de stationnement, boxes ou places de parking vendus en lots séparés ne sont pas comptabilisés.
Pour effectuer ces mesures et procéder à ce calcul, le vendeur n'est pas obligé de faire appel à un professionnel. Cette option est toutefois recommandée s'il veut se garantir de toute erreur de mesurage.
Quand faire appel à un professionnel ?
Dans certains cas de figure, le propriétaire peut procéder lui-même au mesurage de la surface à vendre sans courir trop de risques. C'est le cas notamment lorsque le plan est simple, soit parce qu'il comporte peu de pièces, soit parce que celles-ci sont rectangulaires. Attention toutefois, plus le bien est petit, plus le risque d'erreur est susceptible de dépasser les 5 % autorisés. Dans le cas d'un studio de 18 m² par exemple, cela ne représente plus que 0,9 m², soit la surface d'une embrasure ou de quelques marches...
- (1) Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996.
- (2) D'autre part, la loi Carrez ne s'applique pas dans le cas de l'achat sur plan, qui est soumis à l'article R 261-13 du Code de la Construction, ni à l'achat de terrains à bâtir.
- (3) Le mode de calcul de cette différence de prix peut s'exprimer ainsi : (Prix de vente du bien / Superficie mentionnée) x (Superficie mentionnée - Superficie réelle)
- (4) Article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par la loi Carrez.