Vendre en viager
La vente en viager permet, selon les cas, de rester dans ses murs en percevant une petite rente ou, au contraire, de se séparer d’un bien en contrepartie d’un capital et d’une rente, voire simplement d’une rente plus conséquente.
Le contrat de viager met en présence deux parties : le vendeur, dit « crédirentier », et l'acquéreur, dit « débirentier ». Il repose sur l'aléa que représente la durée de vie du vendeur. Si celle-ci est, par définition, inconnue, ce mode de vente est en revanche bien connu et très encadré par la loi pour protéger les deux parties de façon équitable. Le prix d'un bien vendu en viager est établi selon les mêmes critères que celui d'un bien vendu de façon traditionnelle : il tient compte de l'emplacement, de l'environnement, de l'état de l'immeuble et du bien. Mais, en contrepartie de la prime de risque qu'est l'aléa, ce prix subit une décote d'environ 20 %. En tant que vendeur décidé à mettre votre bien en viager, deux possibilités s'offrent à vous. Vous pouvez vouloir rester dans vos murs, et donc, vendre en viager occupé. Dans ce cas, vous continuez à habiter votre logement, mais le prix de vente sera moindre et la rente perçue sera alors plus faible. Vous pouvez préférer vendre en viager libre, sans occupation possible. Le prix sera alors plus élevé et la rente, plus importante.
Le calcul du prix
Deux paramètres sont pris en compte : le bouquet et le montant de la rente. Le bouquet correspond à une somme d'argent versée comptant par le débirentier. Son montant est défini librement entre les deux parties. Il n'est en aucun cas obligatoire mais, si bouquet il y a, celui-ci viendra en déduction du prix de vente pour calculer la rente viagère. Pour le crédirentier, ce bouquet représente un capital qu'il peut placer, ou donner à ses enfants ou petits-enfants. La rente est calculée en fonction de divers éléments : viager libre ou occupé, bouquet ou non, mais aussi en fonction de l'âge du vendeur, selon des barèmes fixés par les compagnies d'assurance : plus vous êtes âgé, plus le montant de la rente est important. Le paiement de la rente est mensuel, trimestriel ou annuel selon l'accord des parties. Elle est indexée le plus souvent sur l'indice des prix à la consommation et donc revalorisée chaque année, à condition que la clause d'indexation figure au contrat. La rente peut être conclue sur une ou deux têtes. Si elle est conclue sur une tête, elle s'éteint au décès du crédirentier. Si elle est prise sur deux têtes, elle ne s'éteint qu'au décès du dernier vivant. Au cas où le débirentier décède, ses héritiers sont tenus de s'honorer de la rente jusqu'au décès du crédirentier.
Les garanties du crédirentier
Le contrat de viager est signé devant un notaire, et s'avère très bien réglementé. Si le débirentier ne s'acquitte plus de la rente, en vertu de son privilège de vendeur, le crédirentier sera payé en priorité sur le prix tiré de la vente. Vous pouvez aussi insérer dans le contrat une clause résolutoire, vous autorisant, en cas de non-paiement de la rente, à reprendre le bien, tout en conservant les arrérages déjà versés.
